A King Sturge "Európai ingatlanpiaci mutatók" tanulmánya
2011.02.21.
Megjelent a King Sturge legújabb negyedéves ’Európai ingatlanpiaci mutatók’ publikációja.

Elemezve a gazdasági folyamatok és változások hatásait a prémium bérleti díjakra és hozamokra az alábbiakat emelhetjük ki:


•    Európa egyenetlen gazdasági fellendülése folytatódik, és az euro válság kockázata is fenáll;
•    A bérlői piacok stabilizálódtak, a bérleti díjak növekednek – Londonnal és Párizzsal az élen;
•    A befektetői hangulat javult, ugyanakkor a befektetők továbbra is óvatosak. A prémium hozamok további csökkenésének valószínűsége alacsony.

Az elemzésből kiderül, hogy Európa szerte a legtöbb bérlői piac stabilizálódik, London és Párizs továbbra is vezeti a listát bérleti díjak növekedését tekintve. Az irodaszektorban történt a legjelentősebb változás: a premium bérleti díjak stabilizálódtak vagy emelkedtek az utolsó negyedév során.  

A rendelkezésre álló kínálat csökken bizonyos piacokon az elmúlt két évben, érintve minden szektort, a spekulatív alapon megvalósult építkezések moratóriumának következtében. Londonban, Párizsban illetve Moszkvában például növekvő hiányt tapasztalanak a premium kategóriás irodaállomány vonatkozásában. Az ilyen és hasonló helyzet lehetőséget kínál a tulajdonosoknak meglévő irodaállományuk újrahasznosításra és a felújításra, amellyel egy-két évvel később visszatérhetnek a piacra.


A befektetői aktivitás jelentősen megnőtt 2010 negyedik negyedévének végére. 2008 harmadik negyedéve óta nem volt ilyen magas a tanzakciók száma. A befektetők azonban  továbbra is óvatosak,  inkább az erős bérlői háttérrel és hosszú távú bérlettel rendelkező, prémium ingatlanokra fókuszálnak. Ennek köszönhetően a prémium hozamok számmottevően zsugorodtak minden inatlan szektorban 2010 során, habár Európa java részén mostanra stabilizálódtak.


Alexander Colpaert, a King Sturge európai vezető emzője, aki egyben a beszámoló szerzője is, visszatekintve 2010-re a következőt nyilatkozta:  


“Összehasonlítva az egy évvel ezelőtti adatokkal, a moszkvai bérleti díj növekedés messze a legerősebb Európában a 2010 negyedik negyedévében. Ezt követi London, Párizs és Stockholm. Moszkvában a prémium iroda bérleti díjak több mint 40%-al, a kiskereskedelmi bérleti díjak 11%-al, míg a logisztikai és ipari bérleti díjak 9%-al emelkedtek az előző év azonos időszakához viszonyítva.”

"Dublinban és Szófiában regisztrálták a leggyengébben teljesítő bérleti piacot. A dublini  bérlői piacra súlyos hatással volt a gazdasági válság. 2010 negyedik negyedévéig a prémium irodabérleti díjak csaknem 19%-kal csökkentek, a prémium kiskereskedelmi díjak 28%-kal, míg a logisztikai/ipari bérleti díjak 19%-kal estek.”  

“A befektetési aktivitás 2010 végén emelkedett meghatározó mértékben. Az RCA  (Real Capital Analytics) előzetes felmérései alapján az emelkedés 24% volt. A 15 legnagyobb európai piac (méretét tekintve) közül csupán négy jelentett visszaesést a 2009-es eredményekhez képest. Svédország kiugró aktivitásbeli változást könyvelhet el, 240%-kal emelkedett a tranzakciók száma! Mindemellett,  2010 lényegesen alulmulja 2007-es esztendőt Európa szerte, a legtöbb piacon 60-80%-os a visszaesés volt tapasztalható.

A jövőre nézve Alex Colpaert a következőt jósolja:
"Az iroda és ipari/logisztikai szektorban beszélhetünk pozitív hangulatváltásról, hiszen a piacok alapjaiban fejlődnek. A kiskereskedelmi szektor ugyanakkor ennél vegyesebb képet mutat. Összességében, a fogyasztói kiadásokat a növekvő munkanélküliség és a kormányzat megszorító intézkedései befolyásolják. A legfontosabb kiskereskedelmi központok, mint London, Párizs és Milánó továbbra is jól teljesítenek bár még ezeken a helyeken sem számottevő a növekedés."

"A bérlői keresletnek tartania kellene a lépést a gazdasági fellendüléssel, még ha lassab ütemben is."

"A prémiuim iroda- és kiskereskedelmi hozamok a legtöbb nyugat-európai piacon elérték a mélypontjukat és a várakozások szerint továbbra is meglehetősen stabilak maradnak rövid távon. Egyes közép-kelet európai piacokon azonban még számíthatunk némi hozamcsökkenésre, amennyiben a piacokon észlelhető kockázatok tovább csökkennek."

“A magyarországi helyzet hasonló dinamikájú, mint az európai” – fűzte hozzá Remi Couture, a cég magyarországi vezető elemzője. “A bérleti díjak stabilizálódtak, s mivel a spekulatív alapon történő építkezés megszűnt, valamint a gazdasági fejlődés egyes szegmensei szintén támogatják a bérlőket, a piaci fundamentumok lassan megerősödnek mind az iroda mind az ipari/logisztikai szektorban.


Érdemes kitérni a logisztikai piac versenyképességére. Budapesten vannak a legalacsonyabb prémium bérleti díjak az összes elmzett város közül. A kiskereskedelmi piac még mindig nehézségekkel küzd az alacsony fogyaszás és a magas munkanélküliség miatt.  Ami igazán megkülönböteti Magyarországot a többi piactól az a befektetői piac. A piac illikvid maradt. A struktúrális reformok részleteinek februári bejelentése meghatározó jelentőségű lesz abban, hogy eloszoljanak a kételyek Magyarországgal kapcsolatban.”

Forrás: King Sturge Kft.
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

M3 Business Center B
M3 Business Center B
kiadó iroda: 6144 m2
Hungária Krt. 179-187
Váci út 110. Irodaház
Váci út 110. Irodaház
kiadó iroda: 1500 m2
Váci út 110.
Amfi Center
Amfi Center
kiadó iroda: 1407 m2
Tímár u. 20.
Hungária Irodaház
Hungária Irodaház
kiadó iroda: 438 m2
Hungária krt. 140-144.
Laurus Irodaházak
Laurus Irodaházak
kiadó iroda: 10373 m2
Kőér utca 2/A

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.