A befektetői aktivitás jellemzői Európa ingatlanpiacain
2010.08.25.
A válság hatásai az eltérő fejlettségű európai országokban az ingatlanpiacon is különbözőképpen jelentek meg. A GVA Worldwide tőkepiaci elemzése - melyben 12 országot vizsgált -, 4 csoportba osztotta az országokat az alapján, hogy hogyan érintette őket és milyen válaszokat adtak a problémákra.

A  gyorsuló növekedésű piacot erős befektetői aktivitás jellemzi, a  külföldi befektetők mellett a hazai befektetők is aktívak, a tranzakciók lezárási ideje visszatért a normális időtartamra.  Ide sorolható az Egyesült Királyság.  (Az Európán kívüli országok közül az Egyesült Államok és Kína.) Az Egyesült Királyságban  az intézményi és magánbefektetők, valamint a tengerentúli befektetők hatására a prémium hozamokban javulás észlelhető. A prémium ingatlanok esetében  a kereslet meghaladja a kínálatot, míg a másodlagos ingatlanok esetében túlkínálat jellemzi.  London központi részén erős bérlői és befektetői piac tapasztalható.

A  lassú növekedésű piacokat stabil piac, erős helyi piaci szereplők (bankok, biztosítók, ingatlanpiaci alapok, nyugdíjalapok)  jellemzik.  Svájc sorolható ide. A kereslet magas, a kínálat viszont alacsony a megfelelő termékekből.  A központi városrészekben a prémium hozam 3-5 %,a  városon kívül 5,5 -6,5 %.


A megfeneklett piacon a banki szektor súlyos veszteségeket szenvedett, a gazdaság szegény, kevés tranzakció történik, alacsony a kereslet és a kínálat. Írországot sorolhatjuk ide, ahol a piacot megbénítja a banki finanszírozás hiánya és a likviditási nehézségek. Az elmúlt 18 hónapban nagyon kevés befektetési tranzakció történt. A hazai kereslet  nagyon alacsony, kínálati részről pedig egyáltalán nincs a piacon teljesen kiadott eladásra szánt ingatlan. A tulajdonosok a piac helyreállására várnak.

A helyreálló piacokon még mindig érezhető a válság hatása,  de a gazdaság már fellendülőben , a banki szektor erősödik,  a kereslet nagy, de nincs megfelelő kínálat. Az ebbe a csoportba sorolható  országok között  számos  különbség van.  
Németországban  a befektetések 90 %-a hazai befektetőkhöz kötődik és Hollandiában is   a nagyobb volumenű  (15 millió eurónál nagyobb ) befektetők  német nyílt vagy zárt végű alapok.    Németországban   a befektetések legnagyobb része (65 %) a kiskereskedelmi ingatlanpiacon történt , Dániában a befektetők minden szegmens iránt érdeklődnek, beleértve a lakóingatlan piacot is.

Lengyelországot javuló finanszírozási lehetőségek és erős befektetői hajlandóság  jellemzi.  Legnagyobb kereslet a kiskereskedelmi szektorban mutatkozik, a kínálatban teljes portfóliók, prémium bevásárlóközpontok találhatók és további fejlesztések is várhatók ezen a téren.  A hozamszintek visszatértek a válság előtti értékre (7-9%). Olaszországban érezhetők még a válság negatív hatásai, de már ugyanakkor láthatók a javulás jelei. A befektetők között itt is megtalálhatók a német alapok,  a kínálatban  pedig a nemrégiben kiadott ingatlanok  és sale-and leaseback konstrukciók mellett jelen vannak az üres történelmi épületek is.
Romániában is láthatók már a helyreállás jelei.  A hazai és külföldi fejlesztők fenntartják a kínálatot: 2010-ben előreláthatólag 280.000 m2 új irodaterületet adnak át.  A külföldi befektetők számára javulnak a törvényi lehetőségek.

„Magyarországon is megnövekedett a befektetők (helyi és intézményi alapok)  érdeklődése a jó bérbeadottságú kiskereskedelmi és irodai ingatlanok iránt. 2010 első felében több jelentős befektetési ügyletet (Allee,   K3 irodaház, Ü48)zártak le. Az ingatlanalapok mellett a nyugdíjpénztárak is növekvő aktivitást mutatnak.  A  növekvő kereslet eredményeként az idén még további jelentős tranzakciókra számíthatunk.  A  prémium irodák hozama jelenleg 7,5-8,0 %,  a prémium kiskereskedelmi  ingatlanoknál 7,5 %, míg prémium ipari ingatlanokra vonatkoztatva 9 %.  Ezen értékek a megindult pozitív folyamatok eredményeképpen 2010 végére csökkenhetnek.”  mondta el  Tilki Róbert, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója.

Forrás: GVA Robertson
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

Madách Trade Center
Madách Trade Center
kiadó iroda: 1926 m2
Madách I. út 13-14.
R70 Office Complex
R70 Office Complex
kiadó iroda: 5213 m2
Rákóczi út 70-72.
Szépvölgyi út 22 Irodaház
Szépvölgyi út 22 Irodaház
kiadó iroda: 3994 m2
Szépvölgyi út 18-22
Mozsár Trade Center
Mozsár Trade Center
kiadó iroda: 601 m2
Mozsár u. 16. (Jókai tér)
Pest Center Irodaház
Pest Center Irodaház
kiadó iroda: 880 m2
Peterdy u. 15.

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.