Egyre aktívabb a közép-kelet-európai irodapiac
2011.04.12.
Az ingatlanbefektetési forgalom újra emelkedik a közép-kelet-európai ingatlanpiacokon, Magyarország némi késéssel követi a nemzetközi trendeket. A budapesti irodafejlesztések egyelőre alacsony szinten maradnak, ám a bérlői kereslet egyre aktívabb, és újra megjelentek azok a cégek, akik globális növekedésükre építve Budapesten is aktívan keresnek új irodákat.

A befektetők a 2009/2010-es visszaesés után ismét felfedezték a közép-kelet-európai régiót, és bár egyelőre a forgalom jelentősen elmarad a 2007-es csúcstól, a régió ingatlanbefektetési részesedése újra közelít a hosszú távú átlaghoz. A CBRE adatai szerint a magyarországi piac – ahogy az korábban is megszokott volt – 2011-ben is kis késéssel követi a régió élvonalát, a lengyel és a cseh irodapiacot. A válságból való kilábalást a hozamok alakulása is alátámasztja, a hozamok a régióban – az EU-15-ök hozamátlagának alakulásához hasonlóan – ismét csökkenésnek indultak. „Mindazonáltal, 2008-hoz képest a hozamok ma jobban tükrözik a kockázatokat és a földrajzi különbségeket, mint két éve.” – összegezte a helyzetet Borbély Gábor, a CBRE regionális elemzője, aki szerint a hozamokon ma kétirányú nyomás figyelhető meg: a szigorodó kamatkörnyezet felfelé, az erősödő vételi oldal lefelé nyomja a hozamszintet. 2011 első negyedében Budapesten 7,5 százalékon állt az első osztályú irodák hozama, szemben a prágai 6,5, illetve a varsói 6,25 százalékkal.

 

A fejlesztéseket tekintve, a régiós különbségek ezen a területen is szembetűnőek: a magas kihasználtságot mutató piacokon (Varsó, Prága) már újra aktívak a fejlesztők, míg Budapesten egyelőre nagyon kevés új építkezés figyelhető meg. „Lényeges körülmény, hogy a mai budapesti fejlesztési volumen nagy részére van már bérlő, és alig egyharmada tisztán spekulatív fejlesztés. Nagy bérlők, mint az Officiumban az HBO, a Laurus Irodaházakban a BDO Magyarország jelentős irodaterületet kötöttek le.” – jelentette ki Varga Judit, a CBRE irodaügynökségi vezetője.

 

A bérlői oldalt tekintve újragondolt stratégiák és erősödő bérlői mozgás a jellemzőek. Vannak szektorok, amelyek bővülnek, és Budapest újra vonzó az új belépők számára is. A bérlők aktivizálódtak: egyre több a piaci keresés és többen is hajlandóak költözni, szemben a korábbi évekkel, amikor leginkább csak a szerződések hosszabbításáról szóltak a hírek. „Új fejlemény, hogy Budapest már nem csak régiós szomszédaival versenyez, hanem például Írországgal is.” mondta Konthur Adrienne, a CBRE budapesti ügyvezetője.

 

A korábbi években jellemző árverseny már kevésbé jellemző, jelenleg Budapesten „kasztosodás” zajlik. Az irodakínálat csúcsát jelentő prémium vagy prémium-közeli tucatnyi irodaházban némi bérleti díj-emelkedés is érzékelhető, míg a piac negyedét kitevő jó minőségű irodaházakban stagnálnak a díjak. A fennmaradó, a fővárosi irodakínálat jelentős részét kitevő irodák technikai jellemzői meglehetősen közepesek – nagy részüket tulajdonosaik nem újították fel az elmúlt évtizedben. Bérlői oldalról tekintve a piacon, megjelentek azok a bérlők, akik hajlandóak a magasabb minőségért többet fizetni, és elsősorban a teljes (üzemeltetési költségeket is tartalmazó) működési költség optimalizálására törekednek. Számukra is vonzóak azok az elmúlt években épült, a fejlesztők által „zöldnek” nevezett irodaházak, amelyek energia-hatékonyak, és rugalmas térkialakítást tesznek lehetővé.

Forrás: CBRE
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

M3 Business Center B
M3 Business Center B
kiadó iroda: 6144 m2
Hungária Krt. 179-187
Váci út 110. Irodaház
Váci út 110. Irodaház
kiadó iroda: 1500 m2
Váci út 110.
Amfi Center
Amfi Center
kiadó iroda: 1407 m2
Tímár u. 20.
Szentkirályi Irodaház
Szentkirályi Irodaház
kiadó iroda: 1011 m2
Szenkirályi u. 8.
Laurus Irodaházak
Laurus Irodaházak
kiadó iroda: 10373 m2
Kőér utca 2/A

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.