Filléres irodák és üzlethelyiségek
2010.03.09.
Filléres irodák és üzlethelyiségek
Sosem látott mélységbe zuhantak az irodák és az üzlethelyiségek bérleti díjai a válság után: a korábbi, szinte kőbe vésett árszínvonal egyelőre a történelemkönyvek lapjaira került, a bérlőre váró üres üzlethelyiségek és irodaterületek tulajdonosai pedig sokszor egymás alá licitálnak árban. Itt az idő üzletet nyitni?

Az üzleti ingatlanok piacán végigsöprő árcsökkenés jelentősen mérsékelte az újonnan induló vállalkozások indulási és havi fix költségeit - legalábbis azokéit, amelyeknek a tevékenység végzéséhez üzlethelyiségre vagy irodára is szükségük van. Az irodapiacon a korábban szinte iparági sztenderdnek számító 14-15 eurós négyzetméterenkénti bérleti díj néhány extrém esetben 5-6 euróig süllyedt, az üzlethelyiségek esetében pedig a korábban egyáltalán nem példa nélküli milliós tarifák zsugorodtak töredékükre.

Mindenki mozog

Az elszálló forintárfolyam hatására és a vállalkozások bevételeinek csökkenésével egyidejűleg érdekes körforgás kezdődött el az üzleti ingatlanok piacán: a bérleti díjakat fizetni nem tudó cégek - hacsak nem tudtak díjcsökkentésben megállapodni - "A"-ból akciós "A", vagy "B" kategóriás házakba költöztek. Előfordult az is, hogy a korábban belvárosi irodát fenntartó vállalkozás egyik napról a másikra egy külvárosban bérelt lakásban folytatta tovább működését; 80-90 ezer Ft környékén ma is válogatni lehet a cégközpontnak is alkalmas kiadó lakások között.

Időközben a fejlesztők is léptek. Előbb megjelentek - a szakmában sokak által vállalhatatlannak és felháborítónak tartott - 9 eurós akciós irodabérleti díjak, majd ezt is elsöpörte az idő: Budapest forgalmas csomópontja közelében nagybetűs plakáton hirdetnek 5 eurós négyzetméterenkénti tarifát, ami egy-két éve a fantasztikus képtelenségek birodalmába tartozott volna.

Az akciós "A" kategóriás épületek irodáit olykor olcsóbban kínálták, mint néhány felújítást már régen látott "B" kategóriás épületet vagy éppen egyes irodaként kiadott lakásokat: nem csoda, ha az árzuhanás hatására a vállalkozások egy része ismét megindult az irodaházak felé. A túltöltöttségtől azonban az újonnan épült irodaházak egy része még így is igen messze áll: nem ritka a mindössze 10-20%-os kihasználtság.

Üzlethelyiség önköltségi áron

Hasonló tendenciák figyelhetők meg az üzlethelyiségek piacán is, ahol ugyancsak ritkán látott árakkal találkozhat az, aki most foglalkozik a bérlés gondolatával. A forgalmas közlekedési csomópon­tokon, frekventált környékeken lévő üzletek jó része ugyan továbbra sem küzd kiadási problémával, de a második vonalba tartozó mellékutcák, kevésbé felkapott főutak igencsak kedvező árakkal várják az új üzleti partnereket: a VII-VIII. kerületben például már 60 ezer Ft-tól bérelhető 50 négyzetméteres üzlethelyiség, 100-150 ezer Ft környékén pedig már válogatni is lehet.

Nem reménytelen a helyzet a főváros budai oldalán sem: egy Moszkva térhez közeli, forgalmas utcában többen is már-már önköltségi ár alatt kínálnak üzlethelyiségeket: egy 20 négyzetméteres egykori ingatlanirodáért például csak az önkormányzat által kért bérleti díjat kérte a jog tulajdonosa. Az üzletek bérbeadásával foglalkozó közvetítők elmondása szerint a többség először magasról indít, majd az érdeklődés hiánya láttán sokan már a fedezeti pont környékén is odaadják az ingatlant: "Ha már hasznot nem hoz, legalább veszteséget se termeljen!" felkiáltással.

Új színfolt mind a fővárosi, mind a vidéki piacon a társbérlet. Ha a lakóingatlanok piacán nagyon rosszul hangzó kifejezés teljesen még nem nyert is teret az üzleti piacon, egyre többen próbálkoznak vele, így próbálva megtermelni a bérleti díj egy részét. Ez a modell tapasztalatok szerint leginkább csak akkor működőképes, ha a tér fizikailag is elválasztható, esetleg két külön bejárat alakítható ki, vagy ha a két bérlő profilja nagyjából hasonló.

Megint a helyszín dönt el mindent

A bérlőknek igen kedvező piaci helyzet ellenére az iroda- és üzleti piacon jártas szakértők felhívták a figyelmet arra, hogy a kedvező ajánlatok közül is válogatni kell, hiszen a helyszín rossz megválasztása komolyan árthat a vállalkozás eredményességének. Mivel a hatalmas területeket bérlő multicégek - már csak a költözési költségek miatt is - ritkán mozdulnak meg (a szerződés újratárgyalása az utóbbi időben sokkal jellemzőbb volt), az akciókból leginkább a mobilabb kis- és középvállalkozások tudnak hasznot húzni.

A legjobb helyzetben azok a cégek vannak, ahol az üzletmenet nem vagy csak minimálisan épül a bejövő ügyfélforgalomra. Nekik (figyelembe véve az irodaház üzemeltetési, illetve az üzlet rezsiköltségét) a minőségi szint megtartása mellett gyakorlatilag szinte bármely ajánlat megfelelő lehet - jelzi egy közelmúltban indult, főleg a "B" kategóriás piacra fókuszáló üzleti ingatlanügynökség értékesítője.

De hiába az alacsony bérleti díj, ha nincs megfelelő ügyfélforgalom, ami a vállalkozást eltartsa: vagyis a rosszul kiválasztott üzlethelyiséggel a tapasztalatok szerint nagyot lehet bukni. Sok új vállalkozás indítója esik abba a hibába, hogy az üzlet kiválasztásakor csak az árat nézi, és nem végez például forgalomszámlálást. Pedig mit sem ér az olcsóság, ha a környéken alig jár valaki, vagy az üzlet kiesik a fő közlekedési útvonalakból.

A forgalmas helyen lévő boltoknak továbbra is megkérik az árát, bár az utóbbi időben már a bevásárlóközpontok egy részében is kedvezőbb pozíciókból tud tárgyalni a leendő bérlő - állítja forrásunk.

Az árrobbanásra még várni kell

A mostani felállás szerint még jó néhány hónapig nem várható, hogy az iroda- és üzlethelyiségek bérleti díjai magasra szökjenek: elég ránézni az újonnan épült irodaházak kihasználtsági mutatóira vagy éppen a városszerte üresen álló üzlethelyiségekre. Keményebb feltételeket egyelőre csak a legjobb helyen lévő ingatlanok tulajdonosai diktálhatnak, a többieknek továbbra is az összezsugorodott tortán kell osztozkodniuk, vagyis a bérlők kedvező alkupozíciója a következő időszakban aligha fog romlani.

Forrás: ReSource
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

Madách Trade Center
Madách Trade Center
kiadó iroda: 1926 m2
Madách I. út 13-14.
R70 Office Complex
R70 Office Complex
kiadó iroda: 5213 m2
Rákóczi út 70-72.
Szépvölgyi út 22 Irodaház
Szépvölgyi út 22 Irodaház
kiadó iroda: 3994 m2
Szépvölgyi út 18-22
Mozsár Trade Center
Mozsár Trade Center
kiadó iroda: 601 m2
Mozsár u. 16. (Jókai tér)
Buda Business Center
Buda Business Center
kiadó iroda: 3523 m2
Kapás u. 11-15.

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.