Ingatlanfejlesztés helyett "B" kategóriás irodaházak modernizálása
2010.03.08.
Ingatlanfejlesztés helyett
A felfüggesztett vagy el sem kezdett irodafejlesztések miatt egy-két éven belül hiány alakulhat ki a modern, "A" kategóriás irodaházakból. A régi és felújításra szoruló irodaházak modernizációja megoldás lehet azon fejlesztők számára, akik banki finanszírozás hiányában nem tudnak irodát építeni, ugyanakkor egyre növekvő bérlői igénnyel találják magukat szemben - derül ki a GVA Grimley és a GVA Robertson legújabb elemzéséből.

A GVA Worldwide angol irodája a GVA Grimley legutóbbi felmérése szerint a mostani és jövőbeni piaci tendenciák részeként az irodaház felújítások lehetséges alternatívát jelenthetnek az új építésekkel szemben. Finanszírozás hiányában és a bérlők átmeneti,  visszafogottabb  irodaköltözési szokásai miatt a válság kezdete óta szinte teljesen leállt a spekulatív irodafejlesztés. A gazdasági helyzet normalizálódását követően  azonban néhány éven belül visszatér a bérlők aktivitása, nagyobb igény lesz üresen álló "A" kategóriás irodaházakra, amelyekből addigra hiány alakul ki. A megoldást az üresen álló, felújításra szoruló, régi "B" kategóriás irodaházak modernizálása jelentheti.

Londonban már néhány helyen észlelhetjük az "A" kategóriás irodaépületek hiányát. Mivel a banki finanszírozás még egy ideig nem áll a fejlesztők rendelkezésére, kénytelenek lesznek meglévő, elavult irodaportfoliójukat felújítani.

A bérleti időszakok egyre rövidebbek és a bérleti feltételek egyre rugalmasabbak, mivel a tulajdonosok rövid távra szeretnék bebiztosítani magukat a bérlők pedig  nem merik hosszú távra elkötelezni magukat. Ez azt jelenti, hogy bérlői aktivitás jelentősen növekedni fog.  Nagy-Britanniában a kormány és a bérlők részéről egyre növekvő  igény  van és lesz a modern, költséghatékony irodákba való költözésre, ezzel is arra kényszerítve a tulajdonosokat, hogy portfoliójukat  ezekhez az elvárásokhoz igazítva fejlesszék.” - mondta el Carl Potter, a GVA Grimley irodák vezetője.

Miért előnyösebb és hatékonyabb egy régi épületet felújítani, mint újat fejleszteni?

    * Rövidebb építkezési idő: a felújítás során szükséges hatósági engedélyek rövidebb idő alatt megvannak, mint új ingatlanfejlesztés során
    * Költséghatékonyabb: a meglévő épület egyes elemeinek megtartásával, illetve újrahasznosításával alacsonyabbak az építési költségek
    * Gyorsabb megtérülés: az épület több fázisban történő átalakítása lehetővé teszi már a felújítás alatt az irodaház modernizált részeinek kiadását és ezáltal bevételhez való jutást
    * Nagy-Britanniában az adómérséklés  felújítások  esetén akár 60-80%-át is elérheti a beruházás értékének. Amennyiben azonban hátrányos helyzetű területen történik a fejlesztés és a felújítással az épület újból hasznosításra kerül ez az érték akár 100 % is lehet.
    * Azok a projektek, ahol a meglévő szerkezeteket, építőanyagokat és földterületet újrahasznosítják BREEAM krediteket kapnak.

"A kelet-európai piac és azon belül Magyarország is, hagyományosan, fél-egy éves késéssel követi a nyugat-európai ingatlanpiaci tendenciákat; itthon még a fejlesztési boom időszak utolsó irodaházait adják át, míg London egyes területein már a közeljövőben hiány lehet modern, új építésű irodákból. Angliai partner irodánk, a GVA Grimley felmérése alapján a meglévő irodaépületek felújítása kedvezőbb megoldás a fejlesztők számára, mint új projektek beindítása, amelyre banki finanszírozás még egy ideig nem áll a rendelkezésükre." - hangsúlyozta Papp Róbert, a GVA Robertson iroda üzletágának vezetője.

Budapesten a "B" kategóriás irodaállomány kb. 326 000 m2, de számos további kedvező lokációjú, alacsonyabb besorolású épület is megfelelő alap lehet az átépítéshez.

Az épület modernizációra korábban is találunk példákat a budapesti irodapiacon. Ezek között említhetjük Budapest egyik legrégibb irodaháza, az East-West Business Center felújítását, valamint a nemrégiben teljes modernizáción átesett Rumbach Center, illetve a 2009-ben a Volksbank Csoporthoz tartozó Premiumred által modernizált Duna Office Centert.

Az East West Business Center és a Duna Office Center esetében a munkálatokat úgy hajtották végre, hogy a bérlők közben használták az épületet és nem utolsó sorban bérleti díj bevételt generáltak.

Az említett tényezők mellett a bérbeadókat motiválhatja még a bérlők részéről egyre több esetben elvárásként megfogalmazódó energiahatékonysági követelmények, melyek arra késztethetik a fejlesztőket, hogy a sok esetben környezetszennyező, drága üzemeltetési költségekkel működő régi irodaportfoliójukat átalakítsák, annak érdekében, hogy azok továbbra is vonzó befektetési lehetőségek maradjanak

"Nincsen örökérvényű recept: nem minden esetben éri meg felújítani az elavult portfoliónkat; egy műemléki védelem alatt álló épület felújítási költségei például megközelítik egy új építésű irodaház fejlesztési költségét, ezért mi inkább a kedvező lokációjú, ún. "szocreál", illetve a múlt század utolsó évtizedeiben épült "B" kategóriás irodaházak esetében látunk üzleti potenciált." hangsúlyozza Papp Róbert.

Forrás: Goodwill Communications
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

Madách Trade Center
Madách Trade Center
kiadó iroda: 1926 m2
Madách I. út 13-14.
R70 Office Complex
R70 Office Complex
kiadó iroda: 5213 m2
Rákóczi út 70-72.
Szépvölgyi út 22 Irodaház
Szépvölgyi út 22 Irodaház
kiadó iroda: 3994 m2
Szépvölgyi út 18-22
Mozsár Trade Center
Mozsár Trade Center
kiadó iroda: 601 m2
Mozsár u. 16. (Jókai tér)
Ráday Irodaház
Ráday Irodaház
kiadó iroda: 1211 m2
Ráday u. 42-44.

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.