Egyre több irodaház

Az elmúlt évek ingatlanfejlesztési szárnyalása után, komoly piaci nehézségekkel kell megküzdenie minden egyes, a romániai vagy a bukaresti piacon érdekelt fejlesztőnek. Az új építésű irodaházak és bevásárlóközpontok olyan elképesztő ütemben fejlődtek, amit a gazdasági világválság által megtépázott nemzetgazdaság, és annak első számú károsultjai, a helyi cégek és a lakosság, képtelenek felszívni. A hatalmas kínálat növekedést jól mutatják a számok is. Az elmúlt 3 évben a bukaresti irodaállomány megkétszereződött. A városban 2006-ban még alig 800.000 négyzetméter modern irodaterület volt található, mára ez a szám meghaladja az 1,6 millió négyzetmétert.

A már most is nehéz helyzetben lévő, és nagyon magas kihasználatlansági rátákkal küzdő fejlesztőknek, az előrejelzések szerint 2010-ben további 450 ezer négyzetméter új irodaterülettel kell felvenniük a bérleti harcot. Kérdés persze, hogy az építés vagy tervezés alatt álló ingatlanok fejlesztői mennyire fogják tartani magukat az előzetes terveikhez, és képesek lesznek-e még leállítani a projekteket, és ha igen, akkor hány darabot és mekkora területet?

A bevásárlóközpontok is csak nőnek ki a földből

Az irodapiac mellett, a másik sikersztorit az újonnan megvalósuló bevásárlóközpontok jelentik. A meggondolatlan fejlesztési "bummnak" köszönhetően, 2009 végére már közel 550.000 négyzetméter bevásárlóközpont található a román fővárosban, ami a kétszerese a két évvel korábbi 2007-es állománynak. Az előzetes felmérések pedig itt is további bővülést jósolnak, így idén akár 50-100 ezer négyzetméter új üzlethelyiséggel bővülhet a bukaresti üzlethelyiségek piaca.

A gyors bővülésnek és a kereslet csökkenésének pedig egyértelmű velejárói a meredeken süllyedő bérleti díjak, amik a másfél évvel ezelőtti 130 euró/nm/hó szintről, 1,5 év alatt bőven 80 euró/nm/hó alá süllyedtek. Az üzletházak helyzetét azonban nemcsak a csökkenő bérleti díjak, hanem a vásárlók szűkre szabott pénztárcája miatt, a bérlők számának meredek csökkenése is nehezíti. Az elmúlt hetekben jöttek is olyan hírek a román fővárosból, hogy egy bevásárlóközpont szinte teljes emelete kiürült. Február közepén derült ki, hogy az egy évvel ezelőtt megnyitott Grand Arena bevásárlóközpont felső szintjén 15 üzlet kényszerült bezárásra. Ezek a jelek pedig korántsem az egészséges piaci fejlődés felé mutatnak rövid- és középtávon, a bukaresti ingatlanpiacon.

Magasak a hozamok, ha egyáltalán vannak

Befektetési ingatant értékesíteni az egyik legnehezebb feladat mostanában, bár bíztató jelek, vannak már nyugaton, és egy-egy fehér holló akad a régiónkban, így hazánkban is. Románia viszont szinte lehetetlen helyzetben van mostanában. Olyan persze nincs, hogy semmi sincs, így itt is történtek eladások, de a szint drasztikusan visszaesett. Míg 2006 második félévétől 2008 első félévéig átlagosan 15-20 tranzakciót bonyolítottak a piacon, mintegy 800-900 millió euró értékben, addig az elmúlt három félévben, országosan 5 tranzakció zajlott le, mindössze 100-200 millió euró cserélt gazdát. Az értékesítéseknek persze nem kell feltétlen leállniuk, csak az árakat kellhet egy fájdalom szint alá leszorítani.

A hozamok pedig minden részpiacon megállíthatatlanul elindultak felfelé. Az irodapiacon az elmúlt két évben 2%-al 9,5%-ra emelkedett a "prime-yield". A bevásárlóközpontok esetében a szintén 9,5%-os érték 3%-os növekedést jelent az elmúlt 2 évben, míg a "high street" hozama már egy éve 12%-on jár. Az ipari ingatlanok hozama pedig csak kicsit tud lassabb ütemben emelkedni a többi szegmenshez képest, így 2 év alatt 2,5%-os emelkedéssel, 10,5%-os hozamszinten áll.

A rövidtávú kilátások nem kecsegtetnek gyors fellendüléssel. Ez az év, hasonlóan gyengén fog zárulni Romániában, mint az elmúlt másfél. Igaz azonban az is, hogy a fejlesztések tekintetében töretlen a fejlődés, ezek bérbeadásával és értékesítésével azonban több probléma várható, mint eddig bármikor. 2010-re egyértelműen az állományok, a kihasználatlansági ráták, és a hozamszintek további növekedése, valamint a bérleti díjak, a kereslet, és a piaci tranzakciók csökkenése prognosztizálható.

• Erdélyben épít gyárat a Bosch
• Indul a dél-erdélyi sztráda építése
• Szuper befektetés: féláron vásárolhatunk erdélyi ingatlanokat
• További két új román aranybánya nyílik, kiderült pár részlet
• Új pénz, a Sic lesz Hargita megyében a Lei helyett
• Nem akar beindulni a román lakáspiac
• Bukarest a legdrágább lakáspiac egész Európában
• Válságálló a divat Romániában
• Nehéz idén a választás - Költözni vagy maradni érdemes?
• Románia az Immoeast kulcspiaca