Lassult a változás Európa kereskedelmi ingatlanpiacain
2011.01.20.
Európában az első osztályú kereskedelmi ingatlanok hozamváltozása fékeződött 2010 negyedik negyedévében, eltérően a korábbi évekkel, amikor jelentősen nőttek ezen ingatlanok értékei. A hozamok régió-szerte tovább estek, de a változás sebessége egyértelműen lassult; ez átmeneti időszakot jelez az európai kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó befektetők számára. – derül ki a CB Richard Ellis legfrissebb jelentéséből.

Az iroda-, kiskereskedelmi és ipari-ingatlanszektorban a hozamok hét vagy még kevesebb bázispontot estek a CBRE európai bérleti díj- és hozamindexe szerint, az első osztályú ingatlanok bérleti díja pedig változatlan maradt 2010 utolsó negyedében. Egyedül az irodapiac tűnt ki a három szektor közül: a legjelentősebb hozameséssel és az év/év alapon számolt legmagasabb bérleti díj-növekedéssel.

„Egy olyan pontra érkeztünk, ahol a befektetőknek fel kell becsülni annak összetett hatását, hogy az ingatlanok múltbeli értéknövekedésének jövőbeni haszna és a kormányzati megszorító intézkedések a bérleti díjak emelkedésére gyakorolt hatása együttesen mit eredményez. Ma még nincs hiány az ingatlanpiacot megcélzó tőkéből, amely többnyire kockázatkerülő, első osztályú, központi elhelyezkedésű ingatlanokra koncentrál a leginkább likvid piacokon.” – kommentálta Richard Holberton, a CBRE európai kutatásért felelős igazgatója az eredményeket.

„Az elmúlt években az év utolsó negyedében gyakran láttunk jelentős értéknövekedést az első osztályú ingatlanok esetében, ám ez 2010-ben nem így volt. Valójában a hozamváltozás mértéke az elmúlt három negyedév során sokkal alacsonyabb volt, mint 2009 végén és a tavalyi év első hónapjaiban. Még mindig érzékelünk némi elmozdulást az első osztályú ingatlanok piacán Európa-szerte, de a változás nagyon csekély.” – tette hozzá Holberton.

Hozamok

Az irodapiaci hozamok egész Európában estek 2010 utolsó negyedévben: a CBRE EU-15 irodapiaci hozamindexe 7 bázispontot csökkent a negyedévben és 35 bázisponttal alacsonyabb, mint egy évvel korábban volt. Az ötvenhat vizsgált városból huszonhárom esetében csökkent a hozam, harmincegyben változatlan maradt és csak kettőben nőtt. A legnagyobb hozamesés Bukarestben (50 bázisponttal, 9 százalékra), Budapesten, Oslóban, Pozsonyban, Barcelonában, Madridban és Göteborgban volt, egységesen 25 bázispont. Emelkedés Thesszalonikiben és Dubaiban történ, ahol 25 bázisponttal 8,25, illetve 8,75 százalékra nőttek a hozamok.

A kiskereskedelmi ingatlanok esetében is estek a hozamok: a CBRE EU-15-ös kiskereskedelmi hozamindexe 5 bázispontot csökkent és 26 bázisponttal áll alacsonyabban az egy évvel korábbi szintjénél. A vizsgált 50 piacból tizennyolcban lefelé, egyben felfelé mozdult a hozam, a fennmaradó harmincegyben változatlan maradt. Az egyetlen kivétel Athén volt ( 25 bázispont, 6,75%-ra), Bukarestben és Oslóban viszont 50-50 bázisponttal 5,5, illetve 10,5 százalékra esett a hozam, Párizsban, Brüsszelben, Budapesten és a londoni City-ben is 25-25 bázispontnyi volt a csökkenés.

Az ipari ingatlanpiac hozamszintje gyakorlatilag változatlan maradt: a CBRE EU-15 ipari-ingatlan hozamindexe csupán 1 bázisponttal csökkent, egy év alatt pedig 21-gyel. A negyvenhét piac közül hétben estek a hozamok, negyvenben nem változtak, és egyben sem nőttek. A legnagyobb hozamesés (25-25 bázispont) Brüsszelben (7%-ra), Prágában (8,5%-ra), Bukarestben (10,25%-ra), Edinburghban (7%-ra) és Glasgowban (7,25%-ra) történt.

Bérleti díjak

Az első osztályú irodák bérleti díjai egész Európában kis emelkedést mutattak 2010 negyedik negyedében. A CBRE irodabérleti díj-indexe az EU-15-ös régióban 0,7 százalékkal nőtt, egy év alatt pedig 2,7 százalékkal lett magasabb. Az ötvenhat piacból tizenötben emelkedett a díjszint, kilencben csökkent és harminckettőben változatlan maradt. A legjelentősebb drágulás Kijevben volt, ahol 14 százalékkal 287 euró/négyzetméter/év-re nőtt a bérleti díj, illetve Durbanban 9 százalékkal 163 euró/négyzetméter/év-re. A legnagyobb díjcsökkenés Dublinban (-8,2%-kal 345 euró/négyzetméter/év-re), illetve Dubaiban (-5,7%-kal 716 euró/négyzetméter/év-re) volt.

Az első osztályú kiskereskedelmi ingatlanok bérleti díja kissé csökkent az elmúlt negyedévben, a CBRE EU-15 irodabérleti díjindexe 1 százalékkal nőtt az év utolsó negyedében, összességében azonban 0,2 százalékkal csökkent 2010 során. A vizsgált ötven piac közül kilencben nőttek a díjak, harmincnyolcban változatlanok maradtak és háromban estek. A legnagyobb csökkenés Edinburghban (-5%, 1641 euró/négyzetméter/év) és Athénben (-4%, 1336 euró/négyzetméter/év) volt, míg Birmingham ( 14%, 1888 euró/négyzetméter/év) és Stockholm ( 4%, 1336 euró/négyzetméter/év) piaca drágult leginkább.

Az európai ipari ingatlan-piac bérleti díjai minimális változást mutattak a tavalyi év végén: a CBRE első osztályú ipari ingatlan bérleti díjindexe 0,1 százalékkal csökkent, ami egyben az éves változás szintje is. A negyvenhét városból harminckilencben változatlanok maradtak a díjak, négyben csökkentek és négyben emelkedtek. Lisszabon (-7,9%, 42 euró/négyzetméter/év-re) és Dublin (-7,3%, 76 euró/négyzetméter/év-re). A legnagyobb díjnövekedést Isztambulban ( 9%, 53 euró/négyzetméter/év) és Helsinkiben ( 7,8%, 123 euró/négyzetméter/év) mérték.

„Magyarországon az első osztályú ingatlanok hozamai esetében némi pozitív elmozdulás volt tapasztalható, ma az irodák esetében a hozam nagyjából 7,5 százalék, a kiskereskedelmi ingatlanoknál 7 százalék, érzékeltetve 2010 második felére jellemző befektetői hozzáállást és aktivitást. Az ipari ingatlanok esetében nem volt jövedelemtermelő tranzakció, így a hozamok 9,25 százalékon maradtak ebben a szektorban.” – nyilatkozta Tim O’Sullivan, a CBRE budapesti ingatlanbefektetésekért felelős vezetője.

Forrás: CBRE
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

M3 Business Center B
M3 Business Center B
kiadó iroda: 6144 m2
Hungária Krt. 179-187
Váci út 110. Irodaház
Váci út 110. Irodaház
kiadó iroda: 1500 m2
Váci út 110.
Amfi Center
Amfi Center
kiadó iroda: 1407 m2
Tímár u. 20.
Szentkirályi Irodaház
Szentkirályi Irodaház
kiadó iroda: 1011 m2
Szenkirályi u. 8.
Laurus Irodaházak
Laurus Irodaházak
kiadó iroda: 10373 m2
Kőér utca 2/A

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.