Mindenhol jó, de legjobb… maradni az irodaházban
2011.12.19.
A pesszimista hangulat ellenére bérbeadásból nem volt hiány az elmúlt időszakban a budapesti irodapiacon. Igaz, ezek nagy része a meglévő irodaállományon belüli hosszabbításoknak köszönhető és nem a ténylegesen új ügyletkötéseknek; az előbbiek a tranzakciók közel 45 százalékát teszik ki. Ami a bérleti szerződések nagyságát illeti; döntő többségük néhány száz négyzetméteres volt az idei év első 9 hónapjában és a bérlések alig egy negyedét kötötték 500 vagy annál nagyobb területre.

 A nagyobb területigényű tranzakciók közel tíz százalékát a CA Immo ingatlanbefektető társaság által kezelt irodaportfolióban írták alá.

A budapesti ingatlanpiacon 2008 óta nagy számban fordulnak elő szerződés-hosszabbítások; az idei év első három negyedévében 280.000 m²-t adtak bérbe, a BRF legutolsó negyedéves elemzése szerint ezek 45 százalékát a szerződéshosszabbítások tették ki. A hosszabbítások oka a pangó fejlesztések, kevés a rendelkezésre álló üres iroda és azon belül is kevés az olyan nagyobb, egybefüggő terület, amely egy 1000 m² vagy akár több ezres terület igényű bérlőnek alkalmas lehet. Előreláthatóan év végéig az éves új irodakínálat nem fogja elérni a 100. 000 m²-t, ez hosszú évek óta a legalacsonyabb szint a budapesti irodapiacon. A limitált számú üres új területen kívül természetesen elengedhetetlen, hogy a meglévő irodaház tulajdonosa hosszú távon, felelősségteljesen gondolkodjon és folyamatosan dolgozzon azon, hogy a bérlő meg legyen elégedve.

 

„Ha olyan tulajdonos kezében van egy épület, aki 5-10 éves időtartamban számol azzal az épülettel, akkor annak megfelelően fogja kezelni is. Olyan megoldásokat kell megvalósítani, legyen az épületfelügyelet, gépészeti struktúra, amelyek hosszú távon a működőképesebbek, és nem a pillanatnyi gazdasági előnyt tartják szem előtt.” – mondta Gulyás Ede, a CA Immo ingatlanbefektető magyarországi ügyvezető igazgatója. A DTZ adatbázisa szerint 2011 első háromnegyed évében közel 500 irodabérleti tranzakciót regisztráltak a budapesti piacon. Az üresen álló nagyobb irodaterületek hiányát is jól jelzi, hogy ezek döntő többsége 500 m² alatti tranzakció, és csupán egynegyedük 500 vagy afeletti.

 

Az idei év első kilenc hónapjának irodabérlései méret szerint

 

Bérelt terület nagysága 

2011. január-szeptember

0-199 m²

                    191

200-499 m²

                    159

500-1499 m²

                     79

1500-2999 m²

                     17

3000-4999 m²

                       9

5000 m² 

                       7

 

Az átlagos bériroda terület csökkenés annak a következménye, hogy a limitált pénzügyi források miatt visszaestek az üzleti lehetőségek, a cégek jövőbeli várakozásai és tervei is lényegesen visszafogottabbak az előző évekhez képest. Az újratárgyalások továbbra is nagy szerepet játszanak a bérbeadásokon belül, a több ezer m² feletti irodaigényű nagy cégek még mindig sokkal inkább az újratárgyalás és hosszabbítás, mint új irodaházba való költözés mellett döntenek. Ezt igazolja vissza a CA Immo is; a portfolióban lévő irodaházakban összesen tizenhárom, 500 m² feletti tranzakció közül 10 hosszabbítás volt az év második felében. Ezek közül néhány, 2011 legnagyobb ingatlanügyletei közé tartozik. A tranzakciók az IP West, Infopark A, Bartók Ház, City Gate, Viziváros Office Center, R70 és Buda Business Center irodaházakban történtek, a bérelt terület nagyságát tekintve a legkisebb szerződést 600-, míg a legnagyobbat 8560 m²-re kötötték. A CA Immo irodabérleti szerződések a budapesti irodapiacon regisztrált nagyobb területigényű tranzakciók több mint 10 százalékát teszik ki, ezen belül a hosszabbítások megközelítik ezt az arányt.

 

„Bár atervezett új bérbeadásaink nem teljesen úgy alakultak, ahogyan reméltük, de a portfóliónkban lévő irodák a piaci mutatóknál valamelyest nagyobb mértékben ki vannak adva; az átlagolt bérbeadottság 80 százalék körüli. A bérlők meg vannak elégedve a házainkkal, így idén többen meg is hosszabbították a szerződésüket. Jelenleg nem annyira a portfoliónk növelése, sokkal inkább annak stabilizálása, a bérlők megtartása a legfőbb célunk.” - tette hozzá Gulyás Ede.

Forrás: CA IMMO
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

M3 Business Center B
M3 Business Center B
kiadó iroda: 6144 m2
Hungária Krt. 179-187
Váci út 110. Irodaház
Váci út 110. Irodaház
kiadó iroda: 1500 m2
Váci út 110.
Amfi Center
Amfi Center
kiadó iroda: 1407 m2
Tímár u. 20.
Szentkirályi Irodaház
Szentkirályi Irodaház
kiadó iroda: 1011 m2
Szenkirályi u. 8.
Laurus Irodaházak
Laurus Irodaházak
kiadó iroda: 10373 m2
Kőér utca 2/A

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.