Soha nem látott kereslet az ipari ingatlanok iránt
2012.02.22.
A globális gazdasági helyzet ellenére a modern ipari ingatlanok bérbeadási mutatói növekedtek. 2011-ben Közép-Európában került bérbeadásra a legtöbb ipari ingatlan terület, mely 1998 óta, amióta a Cushman & Wakefield nyilvántartást vezet, a legmagasabb mért érték. A bérbeadott terület mértéke mindenkori csúcsot döntött és elérte a 3,2 millió négyzetmétert, mely az eddigi történelmi csúcsot a 2008-ban mért 2,8 millió négyzetmétert is felülmúlta.

 Ferdinand Hlobil a Cushman & Wakefield közép- európai ipari ingatlan bérbeadásért felelős vezetője elmondta: “Közép- Európában a minőségi logisztikai és gyártó területek iránti kereslet a piacba vetett bizalmon alapszik. Két, három évvel ez előtt a világ összes piacát terjeszkedések és a gyártó központok költöztetésének elmaradásai befolyásolták és a körülmények a leghatékonyabb megoldások megkeresésére ösztönözték a vállalatokat.” “A közép- európai régió egyfajta piaci stabilitást mutatott, melyet olyan további előnyök támogatnak, mint a relatíve olcsó munkaerő, Nyugat- Európa közelsége és a vevői piac jelenléte, mely várhatóan tovább fejlődik.” fűzte hozzá Ferdinand Hlobil. A bérbeadások legnagyobb része Lengyelországban történt, ez a teljes régió bérbeadásának közel 60 százalékát tette ki a tavalyi évben. A Cseh Köztársaság kivételével minden országban növekvő érdeklődés volt tapasztalható, a legnagyobb éves növekedés Szlovákiában történt, ahol a bérbeadások mértéke csaknem a duplájára emelkedett 2010-hez képest.

 

Tarró Emília, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának ipari ingatlanokért felelős vezetője elmondta: “Magyarországon 2011 nagyon aktív év volt. Több, mint 320,000 négyzetméter bérbeadást regisztráltunk a budapesti agglomerációban. Bár ez a valaha regisztrált legmagasabb bérbeadás, jobban meg kell vizsgálnunk ezt a számot. A bérbeadások többsége (54%) szerződéshosszabbítás volt és hozzávetőlegesen 150,000 négyzetméter új terület került bérbeadásra az év során. Ennek hatására a nettó piaci felszívás a negatív tartományba esett és a kihasználatlansági mutató is magasabb lett, 19,52 százalékról 20,8 százalékra emelkedett. 2012-ben a szabadon lévő modern, minőségi területek csökkenése és a reális bérleti díjak és a minőségi területek iránti kereslet, valamint az új fejlesztések hiányának hatására a Magyar ipari ingatlanpiacon várhatóan csökken majd a kihasználatlanság.”

 

Új fejlesztések

 

A tavalyi év fejlesztései egyenletes növekedést mutattak; bár az összes újonnan fejlesztett terület mértéke továbbra is elmarad a kiemelkedő évekhez képest. Míg 2008-ban közel 2,5 millió négyzetméter került megépítésre, a tavalyi évben ez az eredmény csupán alig több, mint 800,000 négyzetméterre rúgott. Szlovákia ebben a tekintetben is kiemelkedő eredményeket mutatott, hiszen itt tízszer annyi új terület épült (60,000 sq m), mint 2010-ben (5,000 sq m). Magyarországon 2011 során nem adtak át új spekulatív fejlesztésű ipari épületet. Mindössze egy, úgynevezett “built-to-suit”fejlesztésű épület került átadásra (10,000 négyzetméter).

 

Bérleti díjak és változásaik

 

A bérleti díjak változásai nem voltak jelentősek az elmúlt 12 hónapban, napjainkban az alap bérleti díj 3,5 és 3,7 euró/ négyzetméter között mozog havonta. A legvonzóbb helyszíneken a bérleti díjak gyorsabban növekedhetnek, ahogy az üres területek mértéke csökken. Ez szintén leginkább Szlovákiára jellemző, ahol a kihasználatlan területek aránya 5 százalék alá esett. Azokon a területeken, ahol a kihasználatlansági mutató magas, a bérlők kielégítőbb kedvezményekre számíthatnak a fejlesztők részéről.

 

Kihasználatlansági mutató

 

A kihasználatlansági mutató második éve csökken a régióban és 2011 végére elért egy átlagos 10 százalék körüli értéket. Ez egy szilárd kihasználatlanságnak számít, kiegyensúlyozott kínálattal és kereslettel. “Mindezek mellett átlagos értékekről beszélhetünk a régió vonatkozásában. Az országok alapjában véve különböznek egymástól” folytatta Hlobil: “Egy több, mint 10 százalékos csökkenés stimulálhatja az új fejlesztéseket. A fejlesztők erre a jelre várnak, bár a kérdés továbbra is ezen új projektek esetében a banki finanszírozás.” Míg Magyarországon az összes terület ötöde áll üresen, addig Szlovákiában ez a mutató már több, mint 2 éve csupán 5 százalék. Romániában a kihasználatlansági mutató éves szinten jelentősen, 10 százalékkal csökkent és jelenleg kevesebb, mint 5 százalék. A Cseh Köztársaság is hasonló értékek felé tendál.

 

Kilátások 2012-re

 

“Ebben az évben ismét egyenletes növekedésre számítunk a fejlesztések terén, melyet leginkább a vonzó területek alacsony kihasználatlansága stimulál. A kínálat tekintetében a kiskereskedelmi láncok várhatóan tovább növelik raktáraik hatékonyságát, hogy kedvezőbben biztosíthassák egységeik ellátását. A gyártócsarnokok iránti kereslet is várhatóan tovább növekszik, legfőképpen a Német gazdasághoz köthető autógyártás tekintetében. A piac teljesítménye várhatóan a tavalyi évhez hasonló marad” összegezte Hlobil.

Forrás: Cushman&Wakefield
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

M3 Business Center B
M3 Business Center B
kiadó iroda: 6144 m2
Hungária Krt. 179-187
Váci út 110. Irodaház
Váci út 110. Irodaház
kiadó iroda: 1500 m2
Váci út 110.
Amfi Center
Amfi Center
kiadó iroda: 1407 m2
Tímár u. 20.
Szentkirályi Irodaház
Szentkirályi Irodaház
kiadó iroda: 1011 m2
Szenkirályi u. 8.
Laurus Irodaházak
Laurus Irodaházak
kiadó iroda: 10373 m2
Kőér utca 2/A

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.