Stagnálás vagy növekedés?
2010.03.10.
Stagnálás vagy növekedés?
A magyarországi ingatlanpiac megítélése a javuló gazdasági adatoknak köszönhetően már nem egyértelműen negatív. A 2009-es év a visszaesésre vonatkozó várakozásoknak többé-kevésbé megfelelt, és a 2008-as szintet is meghaladta: összesen 520 millió euró összértékű befektetés valósult meg, ebből hozzávetőleg a fele volt egymástól független felek által végrehajtott adásvétel, ún. nyílt piaci tranzakció.

A 2009-ben tapasztalt gyenge befektetési teljesítményhez (melyre csak 2004-et megelőzően volt példa) hozzájárult az, hogy Magyarország gyenge gazdasági helyzete gyakran szerepelt a nemzetközi sajtóban, aminek következtében az intézményi befektetők egy időre levették Magyarországot a befektetési térképről. Ennek a folyamatnak mindenképpen elértünk a végére, és remélhetőleg nem várható további romlás. A kérdés csak az, hogy stagnálás vagy javulás lesz-e, illetve ez utóbbi mikor következik be. Ez sokban függ az új kormány meghirdetendő gazdaságpolitikájától, ugyanakkor várakozásaink szerint összességében a 2010-es év hasonlóan nehéz lesz kereskedelmiingatlan-befektetési szempontból, mint a 2009-es volt.

Az irodafejlesztési telekkereslet várhatóan növekszik 2010 folyamán. Az elsődleges szempont továbbra is a lokáció marad. Az érdeklődők a kiváló tömegközlekedéssel rendelkező, 20-30 ezer négyzetméteres irodaház építéséhez megfelelő méretű telkeket keresik, de a telekár nem haladhatja meg a 150 eurót épített négyzetméterenként. Egyelőre még nem tapasztalható a szigorú finanszírozási környezet enyhülése, a bankok kizárólag a kiemelkedő paraméterekkel rendelkező, lehetőleg minél magasabb szintű előre kalkulálható cash-flow-val rendelkező ingatlanprojekteket hajlandóak csak finanszírozni. A saját erő mértéke a két évvel ezelőtti szintek 2-3-szorosára emelkedett, és gyakran a teljes projektérték 50%-át is elérheti.

A finanszírozás a bérbeadási piac kiegyenlítődése révén válhat kockázattűrőbbé, de a 2006-2007-es szinteket a közeljövőben nem fogja megközelíteni. Az iroda-bérbeadási piacon tapasztalható túlkínálat legkorábban 2011 közepére szívódik fel.

Jelenleg a bérbeadási piac mutatói, azaz a kihasználatlanság, a bérleti díjak és a nettó kereslet nem jósol gyors fellendülést, és még 2010-ben is jelentős új kínálat piacra kerülése várható (170 000 nm a már meglévő 2,9 millió nm-hez). Amíg a jelenleg 18,2%-os kihasználatlansági ráta (ami az év folyamán akár a 20%-ot is elérheti) nem csökken 10% alá, addig a bérleti díj emelkedéséről nem beszélhetünk. Általánosságban más régiós országok irodapiacával összehasonlítva Budapesten ugyanúgy vannak problémák, mint Varsóban és Prágában, de a túlkínálat nyomása sokkal kisebb.

Jó hír, hogy a közelgő ingatlanpiaci szakvásár, a MIPIM kapcsán már jelentkeztek cégünknél a hagyományosan kiemelten konzervatív befektetési politikát követő nyílt végű német ingatlanalapok. Ezek nemcsak azt jelezték, hogy Magyarországon újból be kívánnak fektetni, hanem aktívan keresnek 25-75 millió euró közti méretű, iroda és retail kombinációjú befektetési lehetőségeket. Ugyanakkor nyilvánvaló, hogy a befektetési lehetőségeket nemcsak regionális, hanem kontinentális szinten is összehasonlítják a befektetők. Kizárólag a piaci árazású és legjobb paraméterekkel rendelkező projekteknek van esélyük az értékesítésre. Azt tisztán kell látni, hogy továbbra is a vevők diktálnak a piacon.

Forrás: ReSource
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

Madách Trade Center
Madách Trade Center
kiadó iroda: 1926 m2
Madách I. út 13-14.
R70 Office Complex
R70 Office Complex
kiadó iroda: 5213 m2
Rákóczi út 70-72.
Szépvölgyi út 22 Irodaház
Szépvölgyi út 22 Irodaház
kiadó iroda: 3994 m2
Szépvölgyi út 18-22
Mozsár Trade Center
Mozsár Trade Center
kiadó iroda: 601 m2
Mozsár u. 16. (Jókai tér)
Átrium Park
Átrium Park
kiadó iroda: 8327 m2
Váci út 45.

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.