A kihasználatlansági ráta az iroda, illetve a logisztikai szektorban 2011 során csökkeni fog, továbbá nem várható változás az üzlethelyiségek piacán sem. Az ingatlanpiacnak egy hosszú távon nyugodt, kiszámítható és átlátható politikai környezetre van szüksége annak érdekében, hogy Magyarországgal kapcsolatos bizonytalansági érzések eloszolhassanak. King Sturge a piac kiszámíthatóságának és áttekinthetőségének javításához azzal járul hozzá, hogy negyedévente publikálja ingatlanpiaci előrejelzésit, melyek a nyilvánosság, illetve az ügyfelek számára rendkívüli piaci információkkal szolgálnak.

Irodapiac
 

Mivel a legtöbb irodafejlesztést felfüggesztették a kedvezőbb piaci feltételek remenyében, üresedési ráta csökkeni fog 2011-ben. A ráta jelenleg 20,5%, amely 2011 közepére várhatóan 150 bázisponttal fog esni, de elérheti a 16%-os üresedési szintet is, amennyiben folyamatos fejlődés tapasztalható azon nyugat-európai országokban, amelyektől Magyarország függ. A jelenlegi üresedés 632.000m². A bérleti díjak várhatóan nem emelkednek addig, míg az üresedési ráta 10% alá nem süllyed. Ez a mennyiségű üres irodaterület alacsonyan szinten tartja a bérleti díjakat és magas szinten a bérlethez kapcsolódó kedvezményeket, számos lehetőséget tartogatva a bérlők számára 2011-ben. A prémium bérleti díjak €19/m²/hó körül mozognak, a Váci úton már €12,5/m²/hó irányadó bérleti díjért is lehet ’’A’’ kategóriás irodahelyiséget bérelni, amelyből további 15-20%-os is engedhet a bérbeadó.

Ipari / Logisztikai piac

Az üresedési ráta magas maradt, 19,5%, köszönhetőan az elvártnál alacsonyabb bérlői igényeknek 2010 utolsó negyedévében. Ennek ellenére arra számítunk, hogy gyorsan magához tér a szegmens 2011-ben, köszönhetően a növekvő termelésnek és a növekvő fogyasztói igényeknek, melyet a kormány új fiskális reformjai (adózás) váltanak ki.  Így év végére 16% alá eshet az üresedési ráta. Mialatt megújult termelői aktivitás jelei mutatkoznak Németországban, még hat hónap is eltelhet addig, hogy Magyarországon érezhetőek legyenek ennek hatásai. Ez azoknak, akik már eladták telkeiket, és elhagyták a piaci körforgást, ugyanakkor már nem nyújt vigaszt. Minden új fejlesztés várhatóan kizárólag megrendelésre fog indulni, nem kezdenek spekulatív projektekbe a fejlesztők.  
A bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak. Az irányadó bérleti díjak €3,5/m²/hó körül mozognak, amelyekből a bérlők 15-20% kedvezményt kaphatnak.

 

Kiskereskedelmi piac

A legtöbb kiskereskedőre kedvezőtlenül hat a fogyasztás hanyatlása, illetve a magas munkanélküliség. A budapesti ’high street’ kiskereskedelmi üzlethelyiségeinek bérlőinél tapasztalható kifejezetten magas fluktuáció, számos kiskereskedő bezár vagy elköltözik. A bérleti díjak csökkennek, különösen az Andrássy úton, ahol €35/m²/hó és 60/m²/hó közötti díjon bérelhetők üzlethelyiségek.  Emelkedést 2011-ben sem valószínűsítünk a kiskereskedelmi piacon.

Szembesülve bérlőik nehézségeivel, a legtöbb bevásárlóközpont tulajdonos azzal próbálja kihasználtsági rátáját magasan tartani, hogy rugalmasabb feltételeket biztosít, még ha ez rövid távon alacsonyabb cash flowt is jelent. A bérlők inkább forgalomarányos bérleti díjat fizetnek, mint fix bérleti díjat.

Az országban mindössze négy bevásárlóközpont vár átadásra: a KÖKI és a Váci 1 Budapesten, az ECE Árkád Szegeden, illetve a Sió Plaza Siófokon; gyakorlatilag a piac ’megtelt’. A piacon megmaradt kiskereskedőnek erős alkupozíciója van. 2011-ben talán elindul egy-két fejlesztés, Kecskeméten vagy Budapest tehetősebb külvárosában, de addig amíg a fogyasztási kedv nem növekszik és a hitelfelvétel feltételei nem válnak kedvezőbbé, korlátozott igény mutatkozik csak további kereskedelmi fejlesztésekre.

 

Befektetés

A befektetői piacot a 2010-es évben továbbra is a likviditás hiánya jellemzi, a finanszírozás szűkösségének köszönhetően. A King Sturge becslése szerint a teljes tranzakciós volumen 340 millió EUR volt ebben az évben. 2010 utolsó negyedévében nem történt adás-vétel. Ebben az illikvid piaci környezetben az irodapiac prémium hozamait 7,25 - 7,75% közé tesszük. 2011-ben nem várunk hozamcsökkenést. A külföldi befektetők érdeklődése Magyarország iránt jelenleg igen visszafogott, az országnak időre van szüksége, hogy javítson gazdasági reputációján nemzetközi megvilágításban. Továbbra is nehéz finanszírozáshoz jutni, a bankok mérlegeik korrigálására és a késedelmesen vagy nem fizető adósaik kezelésére koncentrálnak. Ezen felül a helyzetet tovább súlyosbítja, hogy az elvárt hozamok közötti különbség vevői és tulajdonosi oldalon továbbra is jelentős. A kormány február végén bejelentésre kerülő struktúrális reformjai meghozhatják a külföldi befektetői kedvet.

A King sturge véleménye szerint, ebben a nehéz piaci környezetben, megfelelő és friss helyzetjelentést adni az ingatlanpiacról mindenkinek javára válhat. A negyedéves ’’spapshotok’’ készítésének célja, hogy a piac kulcsszereplői számára tömör és releváns információt biztosítsunk. Ezek a jelentéseink rövid, de átfogó képet adnak egy negyedévben történtekről, illetve utalásokat az azt követő negyedévre.    

Az ingatlanszektorokat mind bérbeadói mind bélrői oldalról vizsgáljuk, hogy teljes képet adhassunk a piacról, segítséget nyújtva ezzel az ingatlanokkal kapcsolatos döntéshozatali folyamatokban. A jelenlegi számok és trendek nem mutatnak pozítív képet. Az ingatlanpiacot jellemző ciklusokban mindíg vannak győztesek és vesztesek  A bérlők jelenleg igen kedvező helyzetben vannak alkupozíció szempontjából, hiszen óriási a kínálat az iroda, a kiskereskedelemi és az ipari/logisztikai szektorban. Jó lehetőséget kínál az ingatlanpiac a növekedni kívánó cégek számára az alacsony bérletidíj költségekkel, különösen ha Magyarország GDP-je újra növekszik, elsősorban az termelőcégek exportjától vezérelten. Befektetők és fejlesztők tőkéjük ittartásával biztosíthatják versenyelőnyüket a magyar piacon, amíg a piac ismét normál pályára áll.

A stabilitás és bizalom továbbra is megahatározó témája 2011 első felének, a gazdaság szereplői lábukat továbbra is félig a fékpedálon tartják. A kormányzat fiskális lépései másként is kivitelezhetők lettek volna, kevésbé konfrontálódó módon, ugyanakkor az üzleti élet szereplői jól profitálhatnak az alacsonyabb bérköltségből és társasági adóból, amelyért évek óta lobbizot a piac.

Az alacsonyabb adósáv és megnövekedett bizalom a magyar gazdaság irányában, növekvő befektetési volumenben, munkahelyek számának növekedésében és emelkedő fogyasztásban kell, hogy megjelenjen 2011 közepén és 2012-ben, amely ugyanakkor egy erős német gazdságot és a régóta igényelt strukturális reformok végrehajtását feltételezi.

• Ingatlanos Kávéházi Est
• Kamerák előtt és mögött térfigyelés a vagyonvédelemben
• Gázüzemű autóval garázsban parkolni?
• Közel 3 milliárd jut vállalkozásfejlesztésre
• Előléptetés a Cushman&Wakefield-nél, Pados Gergely és Scharek zoltán partneri kinevezése
• A Skanska irodája LEED Gold minősítést kapott
• CA Immo: 2011. január 1-jén befejeződött az Europolis AG felvásárlása
• Construma 2011
• Új irodaházban a Xerox
• A RiverPark Irodákba költözik a Schwarzkopf Professional