Visszatérnek a fejlesztők Közép-Kelet-Európa irodapiacaira
2011.08.15.
Közép- és Kelet-Európa irodaállománya mérsékelten nőtt 2011 első félévében, bár az elkészült fejlesztések alacsony szinten maradtak. – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb kutatási adataiból.

Habár a régióban megindult fejlesztések az utóbbi időben növekedésnek indultak, várhatóan viszonylag kevés új irodaterület kerül a piacra az elkövetkezendő 12-18 hónapban. A gyenge bérlői fundamentumok a finanszírozási háttér okozta kihívásokkal együtt oda vezetnek, hogy a fejlesztők vonakodnak új projekteket elindítani. Ugyan a legtöbb bérbeadónak szüksége van előbérleti szerződésekre az új fejlesztések finanszírozásához, csak néhány spekulatív projekt indult el azután, hogy ezek az elmúlt években teljesen eltűntek a piacokról. A Moszkvában tervbe vett fejlesztések egyelőre korlátozottak a tervezett új szabályozás miatt, míg néhány délkelet-európai országban továbbra is hiányoznak az új irodaterületek az elhalasztott építkezések miatt.

 

A korlátozott új irodakínálat és az emelkedő kereslet okán a közép-kelet-európai és a kelet-európai átlagos üresedési ráta 14 százalék alá esett a 2010. negyedik negyedéves 2 százalékpontos csökkenés után. A zsugorodás oka jelentős részben a kelet-európai fővárosokban zajló pozitív folyamatok eredménye, ahol a nettó abszorpció (felszívódás) különösen erős volt. Az üres irodák aránya a régióban jelentős különbségeket mutat: Varsóban továbbra is a legalacsonyabb (kicsit több mint 6 százalék), ami a fejlesztőket új projektek elindítására sarkallja. A másik oldalon, Belgrádban az üresedés közel 24 százalékos. Jos Tromp, a CBRE kelet-közép-európai kutatásért és tanácsadásért felelős vezetője a jelentést kommentálva azt mondta, hogy „bár a legtöbb piacon nő a bérbeadások szintje, a nettó abszorpció továbbra is gyenge, vagy néhány városban egyenesen negatív. Ennek oka főleg a Prágában és Varsóban tapasztalható előbérleti szerződések emelkedő aránya. A másik ok a korlátozott új kereslet, mivel a bérbeadások egyre növekvő részét az egyik irodából a másikba való költözés teszi ki.”

 

Az üresedési ráták alakulásának divergáló trendje a régióban a bérleti díjak növekedésének különbözőségét is okozza. Moszkvában és Kijevben jelentősen nőttek a díjak, éves szinten dollárban számolva 20-25 százalékot is elértek (euróban a drágulás szerényebb). Az első osztályú irodák bérleti díja a lengyel fővárosban 13 százalékkal múlja felül a 2010-es első félévi szintet, bár az áremelkedés lassult. A többi piacon nem tapasztalható a díjak emelkedése az elmúlt 12 hónapban, sőt néhány délkelet-európai fővárosban, mint Zágrábban és Szófiában továbbra is lefelé mutató nyomás nehezedik a díjakra. A CB Richard Ellis (CBRE) súlyozott átlagos irodapiaci hozama tovább esett, 8,8 százalékra, ami 2010 negyedik negyedéhez képesti szinthez 52 bázispontos, az egy évvel korábbi szinthez képest pedig 85 bázispontos esést takar. A csökkenés főleg a kelet-európai hozammozgások eredménye, a közép-európai nagyvárosokban a hozamok stabilak maradtak. A teljes irodapiaci forgalom 2011 első félévében 2,2 milliárd eurót tett ki, csekély mértékben elmaradt a 2010 hasonló időszakában mért 2,5 milliárd eurótól. A forgalom részét képezi az Europolis CA Immo általi bevásárlás. Idén Oroszország és Lengyelország vonzotta a legtöbb tőkét, ez a két ország jelentette a piac 75 százalékát.

 

A befektetési piac likviditása egyre nőtt a kelet-közép-európai régióban az elmúlt negyedévben. A befektetési piac visszatérése a legerősebbek között van Európában, mióta 2009-ben elérte mélypontját. „A fellendülés a piac felső szegmensében szembetűnő, míg az úgynevezett másodlagos piacok a legtöbb országban szinte teljesen illikvidek maradtak. Oroszország és Közép-Európa jelentősen fejlődött, míg Ukrajnában és Szerbiában még mindig az első üzlet lezárására várunk. Prágában a befektetői aktivitás visszatérőben, és más piacokon, mint például Budapesten is ez várható 2011 második féléve során. Az aktivitás növekedése pedig a hozamok csökkenését okozhatja az elkövetkezendő negyedévek során” – tette hozz Jos Tromp.

Forrás: CBRE
Tartalmi partnetünk a www.ingatlanhirek.hu

Iroda és irodaház ajánló

M3 Business Center B
M3 Business Center B
kiadó iroda: 6144 m2
Hungária Krt. 179-187
Váci út 110. Irodaház
Váci út 110. Irodaház
kiadó iroda: 1500 m2
Váci út 110.
Amfi Center
Amfi Center
kiadó iroda: 1407 m2
Tímár u. 20.
Szentkirályi Irodaház
Szentkirályi Irodaház
kiadó iroda: 1011 m2
Szenkirályi u. 8.
Laurus Irodaházak
Laurus Irodaházak
kiadó iroda: 10373 m2
Kőér utca 2/A

Iratkozzon fel! - irodapiaci hírfigyelő

- napi, heti
- kategorizált
- téma szerinti ingatlanpiaci hírek
feliratkozás

Leed


A LEED rendszert 1998-ban hozták létre az Egyesült Államokban, de már születésétől kezdve lehetett alkalmazni a világon bárhol. Az Egyesült Államokon kívül többek között a Dél-kelet-ázsiai régióban terjedt el. A nemzetközi alkalmazást nehezítheti, hogy a rendszer esetében az amerikai szabványoknak kell megfelelni – amit a nemzeti szabványok ugyan gyakran túl is teljesítenek, de ennek igazolása hosszadalmas.


A LEED rendszer keretében minősíteni lehet új, és már meglévő épületeket is. Ezen felül külön rendszert dolgoztak ki azokra az esetekre is, amikor egy új épület tulajdonosa vagy bérlője szeretné minősíttetni az épületet.


Minden LEED rendszer esetében azonos kategóriákban lehet pontokat szerezni (fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és légkör, anyagfelhasználás és ezek forrásai, a belső környezet minősége, innováció), de a pontok megszerzésének feltételei eltérőek. Az elért pontokat összesítik, és ez alapján ér el a projekt „Certified”, „Silver”, „Gold” vagy „Platinum” minősítést. A minősítési folyamat során először regisztrálják a projektet, majd a projekt résztvevői az egyes pontoknak való megfelelést igazoló dokumentumokat feltöltik a megadott honlapra; a minősítési folyamat tehát teljes egészében online zajlik. Nem előírás, hogy a projektben részt vegyen LEED Accredited Professional (a LEED által tanúsított szakember), de ez megkönnyíti a minősítési folyamatot.

Zöld épület


A Zöld irodaház olyan épület, amely célul tűzött ki egy nemzeti vagy nemzetközi, harmadik fél általi, független zöld tanúsítási rendszer szerinti minősítést, mint pl. a LEED vagy az EU GreenBuilding tanúsítása. Budapesten ilyenek pl. a Skanska által fejlesztett projektek, a Népliget Center és a következő tervezett irodaháza, a Green House.


A zöld épületek környezetileg fenntartható épületek, amelyek tervezésük, kivitelezésük, működésük során csökkentett hatással bírnak az emberi egészségre és a környezetünkre.

Breeam


A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épületminősítési rendszer. Több minősítési rendszer épül a BREEAM alapjaira, de igazi nemzetközi elterjedését 2008-ig az akadályozta, hogy mindaddig az Egyesült Királyságon kívüli projektekre külön kritériumrendszert kellett kifejleszteni, aminek komoly anyagi és időbeli vonzata volt. 2008-ban megjelentek a BREEAM International Europe rendszerek, melyek az iroda, az ipari és a kereskedelmi épületek nemzetközi minősítését tették lehetővé. Az újonnan bevezetett minősítési rendszert egy éven keresztül (2009-ben) tesztelték, illetve a kritérium rendszereket finomították. 2010. január 1-jétől nemzetközi szinten a BREEAM Europe Commercial 2009 minősítési rendszerrel lehet a kereskedelmi, az iroda- és ipari épületeket minősíttetni. Ezen felül lehetőség van arra is, hogy csak az épület szerkezete kapjon minősítést, ez főleg akkor jelent előnyt, ha a végfelhasználók és azok pontos igényei nem ismertek, de az épületfejlesztő mégis BREEAM minősítést szeretne szerezni a beruházásra.


Az új épületekre vonatkozó BREEAM minősítés két fő részből áll: a tervezési fázis alatti minősítésből és az építkezés befejezését követő minősítésből. A végső minősítést az építkezés befejezését követő minősítés után lehet megszerezni, hisz ekkor lehet arról megbizonyosodni, hogy a tervezési fázisban tett nyilatkozatok vagy tervek ténylegesen, illetve hogyan valósultak meg. Magát a BREEAM minősítést, és az egész folyamat lebonyolítását csak az anyaszervezet (BRE) által tanúsított minősítők végezhetik el.


Azon épületek esetében, melyeknél a fent említett BREEAM Europe Commercial 2009 minősítő rendszerrel nem lehet minősíttetni, a projekt-, illetve épület specifikus BREEAM International Bespoke rendszert lehet alkalmazni. Ilyenkor a BRE az adott épületre (vagy épületcsoportra) egy saját kritérium rendszert dolgoz ki, mellyel a minősítés elvégezhető.


A tapasztalat azt mutatja, hogy a BREEAM nemzetközi verziói aránylag könnyen adaptálhatóak az Európai Unió országaiban, hisz a minősítés során túlnyomórészt Uniós szabványoknak kell megfelelni, sőt, a nemzeti szabványok és előírások is alkalmazhatóak akkor, ha azok követelményei legalább az Uniós szabványoknak megfelelnek.


A rendszert folyamatosan fejlesztik; emellett a jövőben új rendszerek is bevezetésre kerülnek. A közeljövőben pedig egy érdekes rendszerrel bővül a nemzetközi BREEAM minősítő rendszercsalád: 2010 tavaszán várható a BREEAM Europe In Use rendszer megjelenése, mellyel meglévő épületeket lehet majd minősíttetni. Így a BREEAM minősítő rendszerek nemzetközi alkalmazhatósága is egyre bővül.